严跃进：存量房贷利率将下调，购房者能省多少钱？

　　中新经纬9月24日电 题：存量房贷利率将下调，购房者能省多少钱？

　　作者 严跃进 上海易居房地产研究院副院长

　　9月24日，央行在国新办新闻发布会上宣布四项重磅房贷及金融政策。这是国庆前夕金融部门给予市场的“大礼包”。

　　针对近期备受关注的存量房贷利率下调话题，此次央行非常明确地指出，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。其含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。简单测算，若房贷利率可以降低50个基点，那么对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。这也是2023年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，将实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。

　　对于二套房或改善型住房，此次发布会也落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若是一个家庭认购一套200万元总价的二套房，过去首付款需要50万元，现在则降低为30万元，直接减少20万元，自然会激活改善型或换房的需求。

　　此次央行的政策，全面覆盖存量房贷和新购房需求，惠及力度大，对降低购房成本、持续增强购房信心、降低存量房贷风险发挥了积极的作用，同时有助于持续带动居民消费。

　　此次央行的政策“大礼包”具有三个特点。一是呼应人民群众期盼，积极作出政策落地。比如，存量房贷降利率是今年各地呼声最大的话题，此次降低存量房贷利率，实实在在为每个已经购房的居民家庭减轻月供负担。叠加最近几年LPR（贷款市场报价利率）和2023年存量房贷利率下调，实际上已经较大幅度地降低了购房者的月供负担和压力。2020年以来，5年期以上LPR已经减少了95个基点，叠加此次的50个基点，最近4年存量房贷利率其实大概减少145个基点。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。这是实实在在的利好政策。而二套房也是类似的，各地虽然落实了认房不认贷的政策，但其实很多购房形态也还是会被认定为二套房，导致购房成本仍然偏高。此次默认和首套房标准一致，其实也更大力度增强了居民的购房能力。

　　此外，政策还具有防范风险的导向。无论是对于已购房人群还是新购房人群，都可以降低资金压力，减轻成本。尤其是存量房贷利率过去本身偏高，月供违约风险增大，还会导致提前还贷的情况。此次出台的政策有助于稳住存量房贷、增加新购房按揭贷款需求，对于银行来说，有助于防范风险、拓宽业务，真正促进房贷业务的健康发展。