大悦城控股北方大区秦宇： “悦更新，悦美好”

　　9月13日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办、新浪财经全程直播的2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛在京举办。来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。控股北方大区招商研策负责人秦宇在路演推介环节进行现场推介。

　　感谢各位与会嘉宾，今天我主要想分享一下中粮大悦城控股在城市更新领域创新实践的分享。

　　我们把中粮大悦城控股北方大区下辖的项目有一个列式。

　　今天分享主题有五部分，有集团的简介，包括北方大区，尤其在北京城市更新分享的趋势，以及我们进行实践的城市更新模式的总结，同时还带来两个案例分享，以及最后中粮大悦城控股在城市更新领域这方面的优势总结。

　　首先介绍一下中粮集团，大家非常耳熟能详，与共和国同龄的大粮商，忠于国际粮于民生，连续29年入围了世界500强。大悦城控股是中粮集团下辖的唯一的地产板块，16家央企可以经营房地产的一家品牌，我们以房地产为主营企业，大悦城也是大家非常耳熟能详的集中商业品牌。

　　整个大悦城控股的业态维度涵盖商业、住宅、产业、写字楼、酒店、长租公寓以及所有地产行业的物业管理。

　　立足于全国的发展，主要的产业布局分了四个大区域，以京津冀包括东北为主要的核心阵地北方大区，杭州、上海的华东大区，以深圳为核心城市辐射到华南大区，以及成都为核心城市的西南大区，全国布局7个省市行政的区域，落地城市9个，总的在管运营面积突破了320万，写字楼我们下辖管理16个，产业园24个，产业园是突破了250万方的体量。

　　讲到我们的产业愿景，以产业发展的力量，对城市进行赋能，同时为每一个项目所在的城市进行赋能，创造永续价值。两个发展维度，一个是服务城市的发展，同时助力城市的产业升级。城市更新，先把首个城市更新项目，中粮广场改造十步法放上来，这是我们做城市更新的源起和开端，也是提炼出来有借鉴意义的经验。

　　在北京实施城更，中粮进入的比较早，在15年的时候就有跟进和呈现，在城更这个口号响的比较热烈之前，我们已经提出了这样的口号，其实北京的城市更新也是整个中国各个城市的缩影，我们能看到，目前为止，从17年开始，这个口号响的比较热烈，7年的历程，都有这样的体现。我们在整个北京市的城更过程参与当中，还是比较深入的进行渗透，各级领导很关注中粮大悦城的项目。

　　我们城更这边总结了几个维度，首先立足于资产运营管理提升，一个是响应国家战略，并且契合政府的举措；第二，从市场的供求端，针对未来的趋势判断，从市场需求端也是这样的方向。

　　因为比较早进入城更这个领域，包括我们项目的呈现做的比较多，累计到现在大概有5个项目，今年还有两个项目加入进来，所以整个城更从1.0的楼宇改造，提升到2.0区域产业辐射和提升，包括现在城更3.0做的产商融合等等不断提升的过程。

　　案例，今天带来了两个，首先是中粮广场改造十步法，这是我们的缘起，也是针对九几年入市非常知名的在长安街边上的项目，怎么通过再促它的产品，把辉煌延续下去。

　　整个历史沿革，96年中粮广场入市，以A、B座为写字楼，C座为百货零售，2000年的时候，A、B座写字楼主要是中粮集团及关联企业自用，C座是世界家具的花园，当时很多进口家具，以进口家具为主题的高端百货卖场。14年，写字楼业绩的攀升和租金上涨，专业的商业租金、评效走向没落，我们对这个项目有一个思考，15年进行测算，16年实施改造，17年改造完成，C座家具卖场历时227天改造完成。

　　后来应用的场景中，中粮的重度运营3C服务体系也是首次在广场进行应用，比如ToC端的悦享服务，ToB端的悦创服务，以及智慧的office运营平台，都在中粮广场得到实践的应用，同时总结出标准化的体系，复制到大悦城控股下辖的各个项目。

　　这是整个社群的运营，有很多案例，给大家做一个呈现，这边是改造价值跃升的成果，从之前营收20个亿跃升至28个亿，从租户的构成，以贸易、批发零售小微企业，跃升至金融和文化，税收贡献提升了50%，楼宇估值提升了10个亿，这是在首次城市更新和楼宇改造中，从资产价值提升得到了非常好的印证。

　　第二个案例，汇京双子座项目，这是去年刚刚完成的，城更3.0对应的作品。汇京双子座有两个“新”，第一个是首个轻资产做资产输出和资产管理，同时在原有的构建和格局上改变比较大的项目。这边呈现了历史沿革，2020年，GIC新加坡政府投资集团，全资收购了LG双子座大厦，现在改名汇京双子座，同时委托给中粮大悦城控股做改造和资产管理，我们签订了管理输出协议之后，来由大悦城控股做改造和运营操盘，开始施工，但是整个过程中，20年也是疫情开始的时期，23年改造完成，也是疫情结束的阶段，整个改造过程，中间边改造边运营的过程比较曲折，历时时间比较长。

　　2023年10月27号完成了盛大启幕，同时取得了非常好的成绩。这边讲了一下双子座整个改造过程的方向，首先是品牌价值的重塑，我们的口号叫“从无到有，悦然成双，自双塔见精彩万方”，也是通过这次的改造和品牌重塑，我们把很多内容加入到双子座楼宇的基因中。植入了3C运营体系，包括人文关怀+休闲+艺术、自然生态、楼宇配置等方面都做了改造升级。

　　这里有几个点，第一，以人为本的更新改造，在改造过程中，打造了阳光天幕和城市庭院的概念，希望商务楼宇更多的融入自然的环境。

　　第二，我们把文化和艺术融入到楼宇当中，本身大堂陈列的艺术品提升了很好的氛围环境，同时它有一些文化的概念，我们嵌入到了这个楼宇的基因当中。

　　在整个改造过程中通过硬件和整个环境的提升。硬件上既有建筑的认证，我们获得了LEED铂金EB既有建筑的认定，同时在人文和交互的维度上获得了WELL的铂金级。LEED这边我们也是通过硬件升级，WELL做了很多双向的工作，包括租户等等。   另外很多设计的奖项，也是在这次改造中一并实现的。

　　我们放了一些改造完成之后的对比图，本身汇京双子座在04年的时候，在长安街南侧永安里地铁站上盖的项目，也是很早做了共构项目，交通还是非常方便的。经过本次的提升改造，所有建筑和设计语言更加符合现在的潮流和审美，我们希望整个设计风格比较经典，比较隽永的能够持续更久的时间。

　　针对汇京双子座的商业业态，也是大悦城控股的强项，做了整体规划，针对原来的商业面积做了不同维度的呈现，我们在B2、B1、一层，放置了ToC端服务的商业配套，在四层和五层更多是针对ToB客户的配套服务，整体来讲，能满足楼宇内入驻的所有企业全维度的服务。

　　通过改造，实现了与客户的双向奔赴，我们的满意度，包括整个业态的聚集，通过这次改造，达到了非常好的平衡状态。现在入驻楼宇内的企业，第一，很符合整个CBD区域内的客户定位，金融和专业服务。同时在这个楼宇中，医药和生物行业也有新的聚集。

　　这边也是整个运营服务活动，包括社群等等比较美好的呈现，这是我们举办精彩活动以后，把软性的服务嵌入进去，比较成功的案例。

　　汇京，也是首个通过资产管理输出再进行城更改造的项目，从全维度，招商推广，项目定位，设计和工程改造，结合到项目运营和全流程的团队，进行了全案的操盘服务。

　　引入我们的优势，中粮大悦城针对城更，我们总结了两个核心优势，首先是强大的资源优势，我们的组织有中粮集团的背书，本身团队、政府资源，包括目前的产业链条还是非常全维度的资源背书。另外，很多细部的能力，作为全维度的地产商，从运营到设计到建设到改造，也是能够提供非常全面的服务。把我们的资源进行了列式，这些维度的资源能不能打通和重建，在不同项目上有不同维度的运用。

　　运营能力讲到3C，我们ToB端ToC端，包括整个服务体系是非常成熟的应用状态，在全国，包括外部企业的需求，我们也是有这样的服务提供。整个3C运营体系已经可复制，可以被应用到其他项目上成熟的验证。

　　这边放了整个城市更新领域产品的图集，缘起是中粮置地广场；玖安广场，是城投2.0个应用，整个玖安广场改造完成之后，对于整个区域的经济提升起到了很大的作用。

　　今年会有两个项目加入到全产品图集，一个是中粮的达瑞兴生命健康科技园，在大兴的生物医药基地，这是一个全新的城更领域实践的作品，原本是一个钉业工厂，我们紧跟产业定位和区域发展，把它改造成了定位于CGT细胞基因治疗全服务的产业园，将于9月26号完成盛大开园。

　　京津冀一体化协同发展，我们在天津，除了天津津投广场以外，在天津科创区《天津智慧科创谷》也有一个大型项目，大概建面20万平米的应用，应该会在明年开园，所以我们本身的全产品图集今年会有更多的作品加入，也会有这样的更新，希望在座的各位如果有这样的机会和合作的可能，欢迎找到我们大悦城控股，感谢大家！  

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